O aumento da demanda por armazéns logísticos no Brasil tem chamado a atenção do mercado e reforçado o foco de especialistas em fundos imobiliários (FIIs) que investem nesse tipo de imóvel – alugado, em alguns casos, para gigantes globais do comércio eletrônico como Mercado Livre, um dos ‘queridinhos’ do setor.

Em relatório recente, o Itaú BBA destacou que a absorção líquida do segmento entre abril e junho foi a maior desde o segundo trimestre de 2022. O indicador mede a quantidade de área locada subtraída da quantidade de área devolvida.

Diante do resultado, acrescenta o estudo, a taxa de vacância no período registrou 9,1%, uma das mais baixas da história, considerando o estoque nacional de armazéns.

Taxa de vacância de armazém

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“Para explicar a queda da vacância e os bons dados de absorção líquida, temos principalmente o aumento do e-commerce”, explica Larissa Gatti Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA. “Com a popularização das compras online entre a população, os grandes varejistas ampliaram suas operações logísticas e buscaram novos centros de distribuição para atender e entregar seus produtos com mais rapidez e eficiência”, explica o especialista. Os fundos imobiliários estão atentos ao movimento.

Na semana passada, por exemplo, o Pátria Log (HGLG11) anunciou a compra de um terreno de 623 mil metros quadrados em Simões Filho, na Bahia, para construção de um armazém sob medida para o Mercado Livre (MELI34). A Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) concluiu em julho a compra de um centro de distribuição em construção em Ribeirão Preto (SP) e também terá a MELI34 como inquilina.

Atualmente, o Mercado Livre já é arrendatário de fundos como RBR Log (RBRL11), Vinci Logística (VILG11), Bresco Logístico (BRCO11) e XP Log (XPLG11). A Amazon, outra gigante global do comércio eletrônico, tem contrato de locação com a VBI Logístico (LVBI11) e o BTG Pactual Logístico (BTLG11) – este último também aluga um armazém para a MELI34.

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Os FIIs são uma opção para quem quer se divertir no setor logístico?

Se o segmento de logística está em boa situação, os fundos que investem em armazéns, em geral, ficam em situação ainda mais confortável, afirma Pedro van den Berg, gestor da GGR Covepi (GGRC11).

“A vacância física desses fundos está abaixo da média do mercado, sendo que alguns deles estão com vacância zero ou próxima disso”, detalha. “Os preços médios (de aluguer) estão, em média, até desatualizados, devido a contratos mais antigos”, aponta.

Ele explica ainda que o valor das cotas dos FIIs logísticos não acompanhou a melhora dos fundamentos e a grande maioria dos fundos está negociando abaixo do seu valor patrimonial – o que abriria oportunidades nesta classe de ativos.

“[Lembrando] que esses valores patrimoniais ainda devem subir, em sua maior parte, após a atualização dos laudos de avaliação imobiliária”, projeta Berg.

Como escolher um FII logístico?

Felipe Sousa, analista de investimentos e especialista em FIIs, concorda que existem oportunidades realmente excelentes entre os fundos imobiliários logísticos. Mas sugere que o investidor fique atento na hora de escolher um bom FII.

“Naturalmente, o que mais importa é a qualidade da gestão e do portfólio do fundo”, aconselha. “Preferimos fundos que possuam imóveis com maior liquidez e potencial de venda, além daqueles com capacidade de elevar preços [do aluguel] nas revisões que ocorrem durante o terceiro ano de locação e quando o contrato expira”, sugere o especialista.

Ele reforça que, além de novas locações, a possibilidade de venda de armazéns também chama a atenção dos FIIs logísticos – o que potencializa os rendimentos (dividendos) distribuídos pelos FIIs.

Um exemplo é o FII Triple A, que vendeu um armazém localizado em São Bernardo do Campo (SP) por R$ 130 milhões, alugado para Mercado Livre e Toyota Empilhadeiras. Os cotistas do fundo são os FIIs GGRC11 e BlueMacaw Logística (BLMG11).

Quanto de dividendos os FIIs de Logística pagam?

Larissa Nappo, do Itaú BBA, calcula que o rendimento de dividendos (taxa de retorno com dividendos) dos principais FIIs logísticos do mercado está entre 7% e 11% ao ano. Dos dez fundos que monitora, a analista recomenda a compra de oito. Verifique a lista.

Preço/Valor Patrimonial: quanto mais próximo de 1, mais próximo o fundo está do valor considerado justo. Abaixo desse nível, o fundo é negociado com desconto e, acima, com prêmio.