O programa CNNTalks Crédito para o Brasilrealizado recentemente em Brasília, reuniu alguns dos principais nomes da política e da economia brasileira para abordar um tema de interesse nacional – como ampliar a oferta de crédito a taxas de juros razoáveis para as mais diversas categorias de agentes econômicos e, especialmente, para compradores de imóveis .
O evento contou com a presença do presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira; o Ministro das Cidades, Jáder Filho; o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Carlos Vieira; o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello; o presidente da Emgea, Fernando Pimentel; e o presidente do Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), Luiz Antônio França.
Quem assistiu ao debate notou a vontade dos sectores público e privado em fortalecer o sector imobiliário, cujo papel é relevante para o investimento, a criação de emprego e o bem-estar das famílias.
Expansão do crédito
Entre os temas mais debatidos estão o programa Acreditar, que será discutido no Congresso na forma de projeto de lei a ser enviado pelo governo federal, e o papel que a empresa pública Emgea poderá ter na promoção da oferta de crédito. Isto permitirá responder à procura de novos imóveis, com efeito multiplicador em diversos segmentos de atividade.
Para Arthur Lira, o momento é de desenvolver crédito com segurança jurídica. Ele previu que o programa deve ser aprovado até o final do ano. O programa Acreditar fortalecerá a institucionalidade do crédito imobiliário, afirmou Guilherme Mello. Segundo o ministro Jáder Filho, “precisamos ampliar o crédito habitacional”. A medida é fundamental, principalmente para a classe média, que vem sofrendo com as altas taxas de juros no crédito habitacional.
FGTS e construção civil
O fortalecimento da construção civil é uma política pública decisiva para o crescimento econômico do país, que superou as expectativas em 2023 e prenuncia mais um bom ano para os brasileiros em 2024, com projeção de aumento de 2% a 2,5% do PIB, apesar dos desafios locais e globais.
O MCMV (Minha Casa Minha Vida) vive o melhor momento graças às medidas de estímulo do governo federal que facilitam o acesso à moradia popular. Os destaques incluem a implantação da nova curva de subsídios, revisão do teto dos preços dos imóveis, ampliação do prazo de contratação e implantação do FGTS Futuro, aumentando o poder de compra das camadas mais carentes da população.
Mas os recursos do FGTS que financiam o MCMV são, por definição, finitos. As fugas de financiamento devem ser evitadas. Por exemplo, com o saque aniversário, o fundo perde enormes recursos em caixa, R$ 94 bilhões entre 2020 e 2023. A capacidade de investimento do FGTS é reduzida e o resultado é a redução da geração de moradia e de empregos. Dos R$ 695 bilhões de ativos totais do FGTS, R$ 520 bilhões já estão comprometidos com financiamentos de longo prazo, especialmente para habitação.
Uma das formas de aproveitar bem os recursos do FGTS é priorizar o financiamento de imóveis novos, por mais relevante que seja o crédito para imóveis usados para a dinâmica do mercado imobiliário. Construir novos imóveis é um investimento. E aumentar o investimento é um dos desafios que a economia brasileira enfrenta.
Entre 2022 e 2023, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de investimento caiu de 19% para 16% do PIB. A queda seria maior sem investimentos em novos imóveis. Segundo o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), a construção civil é o setor que mais aumenta sua taxa de investimento, com alta de 6,7% entre abril de 2023 e abril de 2024. Em 12 meses, a construção civil foi o único segmento com um aumento do investimento (0,6%), enquanto o investimento total caiu 1,2%. O sector da construção civil garante assim a expansão da capacidade produtiva que permite o crescimento económico.
Daí a importância de o FGTS ter recursos para financiar o investimento imobiliário. O orçamento do FGTS para habitação foi de R$ 102,3 bilhões em 2023 e deverá passar dos R$ 105,7 bilhões previstos para R$ 125 bilhões em 2024. Mas o risco de falta de recursos não deve ser descartado. Ao pensar em como promover a oferta de recursos no longo prazo, será necessário avaliar os volumes gastos com saques aniversário e crédito utilizado.
O papel da Emgea
Uma das principais soluções destacadas no CNNTalks é a presença da Emgea como investidora, estimulando a securitização e abrindo espaço para aumento de financiamento aos tomadores finais. A Emgea pode atuar para facilitar o financiamento dos compradores por meio de incorporadores, modalidade que atualmente é pouco praticada no Brasil. Isto é essencial para melhorar o acesso à habitação da classe média, que atualmente é mal servida por linhas de financiamento. Uma medida importante nesse sentido é a liberação da exigência da Poupança, que poderá injetar até R$ 37 bilhões em novos financiamentos no mercado de médio-alto padrão.
Como observa Luiz Antonio França, presidente da ABRAINC, a criação de um mercado secundário de títulos imobiliários é o caminho natural para o avanço do crédito habitacional no país. Nos Estados Unidos, esse mercado é chamado Títulos garantidos por hipotecas (MBS) e é um instrumento essencial para a força do mercado imobiliário norte-americano.
O Brasil tem um dos melhores sistemas financeiros do mundo. Nas últimas seis décadas, construiu um sistema de crédito saudável, com bancos públicos e privados sólidos e capacidade para emprestar recursos. A segurança jurídica do sistema é notável, graças à institucionalização de mecanismos como a alienação fiduciária de imóveis.
Agora, o que está em pauta é ampliar a oferta de crédito aos tomadores em geral e às micro e pequenas empresas. No segmento imobiliário, a ABRAINC acredita que será possível duplicar a oferta, aumentando a relação crédito imobiliário/PIB dos atuais 10% para cerca de 20%, menos distante dos 40% da União Europeia e dos 80% na o Reino Unido. Isto permitirá eliminar o défice habitacional actualmente estimado em 7,8% e produzir 11,2 milhões de unidades nos próximos 10 anos.
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